Una morosidad del 5 % es normal. Una del 20 % paraliza el condominio: se atrasa el pago de la seguridad, se posterga el mantenimiento y los vecinos que sí pagan empiezan a preguntarse por qué deberían seguir haciéndolo. La buena noticia es que la morosidad responde muy bien a un proceso ordenado. Este es el que recomendamos.
1. Prevenir: que pagar sea fácil y no pagar sea visible
La mayor parte de la morosidad “temprana” (uno o dos meses) no es mala fe: es olvido, desorden o desconocimiento del saldo. Tres medidas la reducen drásticamente:
- Estado de cuenta accesible en cualquier momento. El residente debe poder ver cuánto debe desde el celular, sin escribirle al administrador.
- Recordatorio antes del vencimiento y aviso después. Un mensaje automático tres días antes y otro el día siguiente al vencimiento.
- Varias formas de pagar y una sola forma de reportar. SINPE Móvil, transferencia o depósito, pero siempre reportando el comprobante en el mismo lugar para que la conciliación sea rápida.
2. Recargos y reglas claras, aprobadas en asamblea
La ley permite cobrar intereses moratorios y multas, pero deben estar aprobados en asamblea y constar en el reglamento o en el acta. Un recargo que el administrador “decidió” no es exigible. Defina:
- Fecha de vencimiento (por ejemplo, el día 10 de cada mes).
- Interés moratorio mensual, dentro de los límites legales.
- Consecuencias reglamentarias del atraso, como la suspensión del uso de piscina o rancho, si el reglamento lo contempla.
Lo que no se puede hacer: cortar el agua o la electricidad, bloquear el acceso a la vivienda, publicar listas de morosos con datos personales en lugares visibles. Además de ilegal, suele terminar en demandas contra el condominio.
3. Gestionar por antigüedad de saldo
No todos los morosos son iguales. Clasifique la cartera por antigüedad y actúe diferente en cada tramo:
| Antigüedad | Acción recomendada |
|---|---|
| 1–30 días | Recordatorio automático, sin fricción |
| 31–60 días | Llamada o mensaje personal del administrador, ofrecer arreglo de pago |
| 61–90 días | Carta formal con detalle de la deuda y plazo de 15 días |
| Más de 90 días | Certificación de deuda y traslado a cobro judicial |
La clave es la consistencia: si el proceso se aplica igual a todos, nadie puede alegar persecución, y los propietarios aprenden que el plazo es real.
4. Arreglos de pago por escrito
Un arreglo de pago bien hecho recupera más dinero que un proceso judicial y más rápido. Póngalo por escrito, con cuotas y fechas, indique que el incumplimiento de una cuota vence la totalidad, y registre cada abono en el sistema para que el estado de cuenta refleje el acuerdo.
5. La certificación de deuda: el arma legal del condominio
Cuando el diálogo se agota, la Ley 7933 le da al condominio una herramienta poderosa. El artículo 20 establece que la certificación de la deuda por gastos comunes, emitida por el administrador con el visto bueno de un contador público autorizado, constituye título ejecutivo. En la práctica, eso significa que el proceso judicial es un cobro ejecutivo, no un juicio ordinario donde haya que probar la deuda desde cero.
Para que la certificación resista en tribunales necesita:
- Detalle mes a mes de las cuotas, intereses y multas.
- Respaldo en actas de asamblea que aprobaron la cuota y los recargos.
- Estado de cuenta consistente con los registros contables del condominio.
Aquí es donde un sistema con historial trazable marca la diferencia: si los cargos se generaron automáticamente por coeficiente y cada pago quedó registrado con su comprobante, la certificación se arma en minutos y no admite discusión.
6. El cobro judicial y la venta de la unidad
En el proceso ejecutivo el juzgado puede ordenar embargos y, en última instancia, el remate de la finca filial. Además, como la deuda está ligada a la unidad, cualquier comprador prudente exigirá una constancia de estar al día antes de firmar, lo que suele forzar la regularización cuando el propietario intenta vender.
Indicadores que toda junta debería revisar cada mes
- Porcentaje de morosidad sobre el total facturado.
- Monto adeudado por tramo de antigüedad.
- Número de arreglos de pago activos y su cumplimiento.
- Tiempo promedio entre reporte de pago y confirmación.
Si estos números no están disponibles en un clic, el condominio está gestionando la morosidad a ciegas. Lea también cómo calcular correctamente la cuota de mantenimiento, porque una cuota mal calculada es una de las causas más frecuentes de impago “por principio”.
Preguntas frecuentes
¿Se puede cortar el agua o el acceso a un propietario moroso?
No. Suspender servicios esenciales o impedir el acceso a la vivienda puede constituir una violación de derechos y exponer al condominio a demandas. Las medidas legítimas son los recargos aprobados en asamblea, la suspensión del uso de áreas comunes recreativas si el reglamento lo prevé, y el cobro judicial.
¿Qué es la certificación de deuda condominal?
Es un documento emitido por el administrador, con el visto bueno de un contador público autorizado, que detalla las cuotas, multas e intereses adeudados por una finca filial. Conforme al artículo 20 de la Ley 7933, esa certificación constituye título ejecutivo, lo que permite iniciar un proceso de cobro judicial sin tener que probar primero la existencia de la deuda.
¿La deuda se transfiere al nuevo dueño si la unidad se vende?
La deuda por gastos comunes está vinculada a la finca filial. Por eso, antes de comprar una unidad en condominio, es indispensable pedir una constancia de estar al día emitida por la administración.